Comment sortir l’immobilier de votre entreprise avant sa cession

Lors de la mise en vente d’une entreprise, l’avenir de l’immobilier peut devenir problématique. La transmission du patrimoine professionnel peut se complexifier étant donné que l’existence des biens va automatiquement augmenter sa valeur, donc son prix. Il est donc recommandé de sortir l’immobilier avant la cession.

Avantages et inconvénients de l’immobilier professionnel

Parmi les atouts figure la possibilité d’étaler son prix d’achat au fil des années d’utilisation. Cependant, les avantages fiscaux sont plus notables. Ainsi l’inexistence de revenus fonciers permet de considérer tous les intérêts du prêt pour son acquisition comme des charges financières et de bénéficier de déductions d’impôts. Et d’autre part, pour un bien qui fait partie du patrimoine de l’entreprise depuis plus de 15 ans, la plus-value à long terme va bénéficier d’une exonération progressive.

Cependant, la valeur de l’immobilier va contribuer à renchérir le prix de cession de l’entreprise, sans compter l’éventualité que le bien puisse ne pas intéresser les acquéreurs. Et s’il fait partie du patrimoine privé, le détenteur ne pourra pas profiter d’une exonération. De plus, avec l’imposition des plus-values à l’IS ou de l’IR sur les dividendes, les coûts de sortie risquent d’être exorbitants.

Les solutions à envisager pour dégager l’immobilier de votre entreprise avant sa vente

Sortir l’immobilier avant la cession va certes influer négativement sur le calcul de la valorisation de l’entreprise, mais cette action peut faciliter la transmission du patrimoine au moment de la transaction. 3 options sont envisageables :

1. La réduction de capital : vous pouvez proposer le bien concerné à l’un des associés contre l’annulation de ses titres. Par l’intermédiaire de cette opération, vous diminuez les fonds propres et les réserves de l’entreprise.
2. La vente du bien à une SCI : elle génèrera rapidement des liquidités (l’IS s’appliquera sur la plus-value). Vous serez locataire de la société civile immobilière et vous passerez les loyers en charges. Cette transaction permet aux actionnaires de toucher des dividendes exceptionnels assujettis au régime fiscal de droit commun, mais profitant d’un abattement de 40 % sur l’IR et sur les prélèvements sociaux.
   Toutefois, les prêts et les participations financières de la SCI seront calculés pour que les associés puissent bénéficier d’une fiscalité neutre tout le temps que durera l’investissement.
3. Le démembrement de propriété peut se faire après cession auprès d’une SCI. Cette solution confère à cette dernière la possession des locaux, mais la jouissance reste le privilège de l’entreprise. Elle peut utiliser le bien et toucher les revenus pendant la période convenue.